Hvernig reiknum við áætlað markaðsverð á fasteignum.
Gögn
Verðmatið byggir á þremur opinberum gagnasöfnum frá HMS og Þjóðskrá Íslands:
Kaupskrá fasteigna — öll skráð kaupsamningsverð á Íslandi. Verð, stærð, staðsetning, tegund eignar, byggingarár, herbergi, fasteignamat og brunabótamat.
Kaupvísitala — mánaðarleg vísitala sem mælir verðbreytingar á fasteignamarkaði.
Staðfangaskrá — GPS-hnit allra skráðra staðfanga á Íslandi.
Aðferðafræði
Líkanið notar 13 breytur til að spá fyrir um markaðsverð: póstnúmer, tegund eignar, stærð, fjölda herbergja, aldur eignar, fasteignamat, brunabótamat, vísitölu, staðsetningu, söluár og sölumánuð.
Líkanið var þjálfað á yfir 170.000 skráðum kaupsamningum og nær R² = 0,84 — það útskýrir um 84% af verðdreifingu fasteigna.
Nákvæmni
Meðalfrávik (MAPE) er um 10,6%. Ef eign er metin á 60 milljónir er raunverulegt söluverð yfirleitt á bilinu 54–66 milljónir.
Fasteignamat vs. markaðsverð
Fasteignamat er opinbert mat ríkisins og er notað við útreikning fasteignagjalda. Markaðsverð er verðið sem eignin myndi seljast á. Markaðsverð er yfirleitt 20–40% hærra en fasteignamat á höfuðborgarsvæðinu.
Leiðréttingar
Kaupskrá inniheldur ekki upplýsingar um bílskúr, svalir, lyftu eða hæð. Við bætum leiðréttingum við grunnmatið:
Bílskúr +5–8%
Bílskýli +3%
Svalir / Verönd +2%
Lyfta +1,5% (byggingar fyrir 2000)
Garður +1–3%
Efsta hæð +3% (fjölbýli)
Jarðhæð −3% (fjölbýli)
Auka baðherbergi +2% hvert
Takmarkanir
Verðmat Fasteignagáttarinnar er áætlun og kemur ekki í staðinn fyrir faglegt verðmat frá löggiltum fasteignasala.
Byggir eingöngu á Kaupskrá — eignir sem aldrei hafa verið seldar geta haft minni nákvæmni.
Fasteignaskrá er ekki samþætt ennþá. Fasteignamat í gögnum getur verið úrelt.
Ástand eignar, uppfærsla innréttinga, útsýni og önnur atriði eru ekki hluti líkansins.
Hentar best á höfuðborgarsvæðinu þar sem flestar sölur eiga sér stað.
Er þetta frítt?
Já. Ekkert að skrá sig, engin áskrift, engin greiðslukort.